重磅：环京陷落，抑制房价泡沫，攻破最强堡垒！

4月至5月，也即3.17调控之后，媒体报道北京楼市降温的新闻，特别多，堪称全国房地产新闻曝光率最高的一个城市。

而进入6月以来， 媒体热点转向了报道环京地区楼市大降温，先是主要报道燕郊二手房价格显著下跌，近日进一步扩散到环京其他地区，比如固安等 。

老杨除了重点关注全国房地产宏观走势之外，平时还会关注一些热点地区。去年3月提出的房地产板块轮动理论，集中体现了热点城市的扩散与转换，市场交易机会的提前提示，对于开发商城市布局、购地，个人买房，都有很大价值 。

而对于少数楼市过热之后的降温，老杨是通过四级预警系统进行监测的，去年初以来，依次重点预警过深圳、苏州、合肥、上海等 ，去年10月预警北京，11月底将包括环京在内的12个城市列为红色预警，今年2月最后一次将18个城市列为红色预警。

今年3月以来，老杨将北京与环京作为预警的重点，密切跟踪、多次撰文分析，是近几个月老杨最关心的一个地区。

有兴趣的朋友，可以点看以下五篇文章：

【2月9日】  最后一次预警：30城上榜，18城亮红灯

【3月10日】当前全国楼市泡沫最大的地区，你知道吗！

【5月13日】省府下令督战，环京、环雄，皆坑也！

【6月2日】  楼市已变天，北京正式入冬，又该冻腌白菜了

【6月3日】  重磅：廊坊含泪自宫：执行环都市最严限购令！

接下来，我们先看一篇报道的摘要。地产杂志的记者林志愿，写得这篇报道，题目很犀利，内容很充实，切中问题的关键。他分别写了关于燕郊和固安的报道。

关于燕郊的报道节选：

汇福悦榕湾售楼部一位工作人员告诉记者，“我们汇福悦榕湾项目今年5月中旬刚推出的二期，截止目前成交量仅有21单。”首尔甜城某业主对记者透露，“年初有许多二手房都是以单价35000元/平方米左右过户的，最近成交的单子只有25000元/平方米左右。”

另有上上城三季的一位业主表示，“我今年3月份以28000元/平方米购置了该小区一套两居室，但最近同样的户型已经跌至了23000元/平方米，但我是刚需，该买还是得买。”

值得一提的是，据6月2日廊坊市发布的《意见》称，努力把燕郊房价稳定在2016年10月的水平，确保环比不增长，而现今燕郊二手房的单价已经跌回了2016年10月水平，为此不少中介劝说记者，抓准机会抄底。

老杨认为，上述基本属实。

今年6月2日，曾有微博网友在我微博留言如下：

@轻舞飞扬轶事_765:  哎要是早听老杨的就好了，后悔死了，燕郊的房子2.5万买入，现在挂出去2.2万，看房的都没有，市场怎么一夜之间变成这样了，月供只够三个月了，打算明天直接降到1.8万尽快出手，要不等房价降到2万1.8万也卖不出，不能断供啊，上了黑名单这辈子什么都不用干了。

@轻舞飞扬轶事_765：@杨红旭  杨老师首先感谢您的回复，很遗憾关注您晚了，首先我要说明我不是大白菜，我09年10入手通州阿尔法三期，九千入手，10年初最高涨到两万四，两会后（那会还是温总理呢）政策一出，房价一夜之间就下跌数千元，这次我买燕郊，其实我知道风险，只是当时的市场环境太疯狂，现在想想都后怕，赌徒心态。

6月4日，这位网友再次留言，说已经降价卖出。

@轻舞飞扬轶事_765:   1.78万出手了，终于解脱了，这半个月就像做梦一样，一平亏了7千多，四年多的积蓄没有了，真就像做梦一样  

当前还有很多人不相信，说此人是老杨安排的托，老杨真的比窦娥还要怨。随着时间的推移，估计会有越来越多的人相信她的故事。

近日，老杨找了一个燕郊具有代表的楼盘，天洋城，根据链家的成交价，进行比较，结论如下：

近期成交均价二万六左右，相比今年三月上旬的成交均价三万三左右，已经下跌两成！这属于燕郊好地段的好小区，所以降价二成还有成交量。那些差地段的差小区，估计降价三成，都不一定有接盘者。

那么，燕郊为什么率先下跌，且跌幅超二成？

老杨分析原因：1、本轮短周期，燕郊涨幅非常大，上涨二倍到三倍，几乎可以说全国第一。2、投资投机性成分特别大，不仅有大量一般性投资投机者，也是全国中介人员自己参与炒房最凶猛的地区。3、政策突然严厉，5月河北省发文，6月廊坊出新政，严格要求外地人需三年社保。4、受3.17北京新政冲击（认房又认贷，导致将来打算在北京买房的人珍惜处女贷），以及北京楼市降温的影响。5、如看历史规律，每次北京楼市降温，燕郊总是率先跌价、跌幅最大，这与燕郊是环京最大睡城的性质有关。

接下来，我们看地产杂志的记者林志愿关于固安的报道节选：

位于固安北边、某知名项目一位销售人员告诉记者，“我们项目2016年主打的两居室和三居室住宅，皆以单价21000元/平方米上下售罄，当时三期项目共1200套房，排号客户却高达5000多位。即将开盘的是该项目第四期，产品皆为花园洋房，300套，单价也在21000元/平方米左右，但已预约排号的购房者已寥寥无几。”

据记者查阅房天下公开数据显示，固安二手房平均成交价格与成交量皆发生剧烈下滑，成交均价从三月的21507元/平方米下跌到六月的17000元/平方米，均价下跌高达4500元/平方米，跌幅超过20%，而三月至六月的成交量仅443套。

学府丽苑的一位销售对本文记者透露，“2014年时一个深圳炒房团以6000元/平方米左右的单价，拿下三栋楼300多套房，开春前以23000元/平方米的单价卖了几十套房。但是，近期该炒房团已18000元/平方米的单价将他们剩余房源挂牌转让，但一个月来无人问津。”

据记者实地考察，虽然固安新房近两年销售火爆，入住率却极低，除了固安北边温泉城、豪爵公馆等几个较早开发的项目外，其他项目一到晚上空无人烟、一片漆黑。

大部分都是来投资的，所以入住率确实比较低。据市场情况，近两年固安新房业主只有20%是属于河北与北京，剩下80%皆是来自全国各地的投资客。

不少人对固安楼市前景表示出部分担忧，“在产业、人口还远远没有到位的情况下，甚至交通仍然在规划中，房价却已经提前暴涨至此，固安未来房价的天花板在哪，发展前景几何，都有很大不确定，毕竟更早起风的燕郊和通州的均价也才30000元/平方米。

老杨的判断是，固安的问题与风险比燕郊还要大！

燕郊距北京市中心30公左右，紧邻通州城市副中心，而固安距北京市中心50公里左右。这一距离，也就意味着，即便通地铁，住在固定，去北京市中心上班，也不太可能，当然会有少数人这么干，只是天天上班累成狗！经历一段时间的身心折磨，部分年轻人会放弃，转而在北京城租房，可能周末才回固安那个家。

关于北京第二机场，利好机场相关产业，尤其是物流产业，但对住宅地产的利好不宜高估。第一机场周边的顺义，房价水平很高吗？国内哪个郊区机场周边的房价较高？好像没有吧。

而本轮固安房价涨幅，却相当接近燕郊，总体上涨二倍左右。同时，固安的投资投机客，与几乎与燕郊一样多，且由于价格明显低于燕郊，投资门槛很低，还有多个超大盘的新房供应量较大（远大于燕郊），因此来自全国各地的屌丝型投资者巨多！

还有重要一点：固安房子的流动性明显差于燕郊。主要是燕郊自住功能强，而固安自住功能弱。所以，上述我举的燕郊天洋城这样的小区，在楼市降温之后，有急需钱的业主降价二成，有人接盘，成交仍有一定的活跃度。而固安这样的市场，当前即便降价三成，也少有人接盘，立即变成死水一潭。

有些人可以长期持有，但有些人就是炒短线的，如果急需钱而不能出货，是否有可能被逼跳楼？想想2015年下半年股灾发生、有些股票连续跌停板，导致个别无法卖出的高杠杆者跳楼，你就会明白了。

大都市周边地区，不是不能投资，而是要在合适的时点、合适的价位上车。一定要争取在每一轮上涨行情的上半段，上车！

总有些网友在老杨微博上留言：某某城市房价已经上涨一倍多了，你说会下跌一成（或二成），有意义吗？老杨你别搞笑了！

这些天真的网友可能不知道：并不是所有的购房者，都是在上涨初期上车的，多数人是在上涨后半段才如小绵羊一样跟随大军进去的，还有很多楼市小白是在上涨阶段的最后五分之一，甚至是最高位前后，才后知后觉的进去的。

房价下跌二成，就意味着很多人或者被套住，或者赚不到钱，而且还很难转售。如果市场调整三年，那么你还得算另一笔帐：借贷成本。或者资金的机会成本，比如100万买风险很小的信托产品，一年8%左右，三年就是24%的收益。即便你买的是二手房，租出去，年租金收益也只有2-3%。

3月10日，我在《当前全国楼市泡沫最大的地区，你知道吗》一文中，指出全国楼市泡沫最大的地区正是环京。环京房价泡沫，大于环沪和环深。在文中，还指出：

我只想说两句：第一句，珠三角与长三角，经济与楼市牛逼的时候，京津冀三兄弟，只见京；环京这帮穷小子刚刚迈上小康大道，房价却急涨得比富实裕大叔环沪环深还要高，这叫“步子太大，扯着蛋了”，知道吗？

第二句，历史上，环沪环深房价大涨一倍（甚至不到一倍）后，曾经趴在地板或地下室里长达五六年，环京的朋友们，你们知道吗？

回顾本轮房地产短周期过程中，部分城市房价暴涨，以及政策不断收紧，仿佛是一场大戏，而且比2003至2013年那十年，更加惊心动魄，更让购房者喜怒哀乐，更让开发商亢奋与纠结。

如今，泡沫最大的地区，在严厉的调控之下，终于开始出现实质性降温。抑制房价泡沫的大军，终于攻破第一个最强大的堡垒！

后面的故事，大家自己想去吧……

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